KKTC’de

Gayrimenkul Yatırımının

Şifresi;

Lokasyon, Getiri ve

Likidite...

EVA Proje Değerleme ve Danışmanlık Departmanı Kıdemli Müdürü Evren Tüfekçi, KKTC gayrimenkul piyasasındaki son gelişmeleri ve bölgesel yatırım dinamiklerini değerlendirdi. İskele, Long Beach, Girne, Çatalköy, Gazimağusa ve Lefkoşa’yı farklı yatırım kriterleri açısından ele alan Tüfekçi, mülkiyet yapısından kira getirisine, para biriminden likiditeye kadar birçok başlığın yatırım kararında birlikte değerlendirilmesi gerektiğini söyledi.

EVA Proje Değerleme ve Danışmanlık Departmanı Kıdemli Müdürü Evren Tüfekçi, KKTC’de artan proje sayısının yatırımcı açısından seçenekleri artırırken karar verme sürecini de daha kritik hale getirdiğini belirterek, “Aynı bölgede birbirine benzeyen çok sayıda projenin satışa çıkması, gayrimenkulün yalnızca satın alma fiyatı üzerinden değerlendirilmesini yeterli olmaktan çıkarıyor” dedi.

İskele–Long Beach’te Proje Arzı Artıyor, İkinci El Rekabeti Güçleniyor

KKTC’de yeni konut üretiminin en yoğun olduğu bölgelerin başında İskele ve özellikle Long Beach geliyor. Yüksek katlı rezidanslar, sosyal tesisleri bulunan projeler ve resort konseptli yapılar bölgedeki yapılaşmanın karakterini değiştirirken; denize yakınlık, turizm potansiyeli, yeni yaşam alanlarının gelişmesi ve yabancı alıcıların ilgisi İskele–Long Beach hattını yatırımcıların radarında tutuyor. Ancak Tüfekçi’ye göre bölgedeki hızlı proje üretimi beraberinde önemli bir arz dinamiği de yaratıyor. Artan stok karşısında talebin aynı hızda büyümemesi, yatırımcının proje seçimini daha dikkatli yapmasını gerektiriyor.

Tüfekçi, “İskele bölgesi gibi çok sayıda projenin aynı anda satışa sunulduğu bir piyasada ‘bölge gelişiyor’ demek yatırım kararı için tek başına yeterli değil. Yatırımcının satın aldığı projenin diğerlerinden hangi özellikleriyle ayrışacağını sorgulaması gerekiyor. Teslim sonrası kira talebi, aidatların seviyesi, projenin konumu ve geliştiricinin daha önce tamamladığı işler burada belirleyici hale geliyor” ifadelerini kullandı.

“Ne Kadar Değerlenir?” Kadar “Ne Kadar Kolay Satılır?” Sorusu da Önemli

KKTC’de özellikle yeni proje yoğunluğunun bulunduğu bölgelerde yatırım kararının önemli başlıklarından birinin likidite olduğunu vurgulayan Tüfekçi, “Yeni bir projeden konut satın almak ile birkaç yıl sonra o konutu satmak aynı şey değil. Özellikle çok sayıda yeni projenin bulunduğu bölgelerde ikinci el bir konut, doğrudan geliştiricinin yeni satışlarıyla rekabet etmek durumunda kalabiliyor. Bu nedenle yatırım yapılırken yalnızca ‘Bu ev ne kadar değerlenir?’ sorusunu sormak yerine, ‘İhtiyaç halinde bunu kime, ne kadar sürede ve hangi fiyattan satabilirim?’ sorusunu da sormak daha gerçekçi” dedi.

Girne’de Daha Oturmuş Bir Piyasa Yapısı Dikkat Çekiyor

Girne’nin yerleşik yaşam altyapısının, gayrimenkulün hem oturum hem de kiralama amacıyla daha geniş bir kullanıcı kitlesine ulaşmasını sağlayabildiğine dikkat çeken Tüfekçi, bu bölgedeki yatırım kararında satın alma maliyeti ile piyasanın oturmuşluğu ve ikinci el talebinin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini belirtti.

Gazimağusa’da Yatırımın Odağında Kira Geliri Var

Gazimağusa ise üniversitelerin oluşturduğu öğrenci nüfusuyla KKTC gayrimenkul piyasasında farklı bir yatırım dinamiği sunuyor. Özellikle küçük ve orta büyüklükteki dairelerin kira geliri açısından yatırımcıların ilgisini çekebildiğini belirten Tüfekçi, Gazimağusa’da gayrimenkulün yalnızca gelecekteki satış fiyatı üzerinden değil, yıl boyunca sağlayabileceği kira geliri üzerinden de değerlendirilmesi gerektiğini söyledi.

Lefkoşa’da Yerel Talep Öne Çıkıyor

Lefkoşa’nın ise KKTC’nin turizm odaklı sahil piyasalarından farklı bir yapıya sahip olduğunu belirten Tüfekçi, bölgede çalışan nüfus, öğrenciler ve yerel kiracıların öne çıktığını ifade ederek, yatırım kararında bölgenin kendi kullanıcı ve kiracı profilinin dikkate alınması gerektiğine işaret etti.

Dört Bölge, Dört Farklı Yatırım Dinamiği

KKTC’de yatırım alternatiflerinin bölgeden bölgeye önemli farklılıklar gösterdiğini vurgulayan Tüfekçi, İskele–Long Beach, Girne–Çatalköy, Gazimağusa ve Lefkoşa’nın farklı yatırım kriterlerini öne çıkardığını belirterek, “İskele–Long Beach hattında yeni proje, gelişme potansiyeli ve görece erişilebilir satın alma fiyatı öne çıkarken, yüksek proje arzının getirdiği stok ve ikinci el rekabetinin dikkate alınması gerekiyor. Girne–Çatalköy hattında daha yüksek satın alma maliyetine karşılık daha oturmuş yaşam ve turizm ekonomisi ön plana çıkarken, lokasyon kalitesi ve uzun vadeli likidite önem kazanıyor.” şeklinde konuştu.

KKTC’de Yatırımın Cazibesi Kadar Riskleri de Hesaplanmalı

KKTC gayrimenkul piyasasının kira geliri, Sterlin bazlı fiyatlama, turizm ve üniversite kaynaklı talep ile bazı bölgelerdeki nispeten düşük satın alma maliyetleri nedeniyle yatırımcıların ilgisini çektiğini belirten Tüfekçi, bununla birlikte piyasanın kendine özgü risklerinin de yatırım kararına dahil edilmesi gerektiğini söyleyerek, “KKTC gayrimenkul piyasasını tamamen göz ardı edilmesi gereken bir pazar olarak görmek doğru olmadığı gibi, her projenin aynı yatırım fırsatını sunduğunu düşünmek de doğru değil. Mülkiyet yapısı, mevzuat, proje arzı, kira getirisi, para birimi ve likidite birlikte değerlendirilerek yatırım kararı verilmesi gerekiyor” dedi.

KKTC’de Gayrimenkul Yatırımında Yeni Denklem: Fiyat, Getiri , Likidite, Hukuki Güvenlik

KKTC gayrimenkul piyasasında yatırım kararlarının giderek daha seçici bir yaklaşım gerektirdiğini belirten Tüfekçi, yatırımcının bölgesel gelişim hikayesinin yanı sıra projenin niteliği, geliştiricinin geçmiş performansı, mülkiyet yapısı, kira potansiyeli, işletme giderleri, para birimi ve ikinci el satış kabiliyetini birlikte değerlendirmesi gerektiğini söyledi.

Tüfekçi, KKTC gayrimenkul piyasasına ilişkin değerlendirmesini, “Bugün KKTC’de yatırım yapmak isteyenler açısından asıl konu yalnızca doğru bölgeyi bulmak değil, doğru projeyi ve doğru yatırım modelini seçmek. Bölgenin gelişiyor olması tek başına yeterli değil; yatırımın hangi talebe hizmet ettiği, kira gelirinin ne olduğu, toplam maliyetinin neye dönüştüğü ve gerektiğinde ne kadar kolay nakde çevrilebileceği birlikte değerlendirilmelidir” sözleriyle tamamladı.

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Hakkında: EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ, gayrimenkul sektörün uzman isimleri tarafından 2008 yılında kuruldu. EVA, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilen Değerleme Şirketlerinden olup ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) tarafından finans kurumlarına, “gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi” hizmet verme yetkisine sahip şirketler arasındadır. Ayrıca uluslararası bir kurum olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından Türkiye’de “Regulated by RICS” olarak ünvanı verilen ilk kuruluştur.

EVA Değerleme’nin kendi alanında 26 adet uluslararası ödülü bulunmaktadır. Finans piyasaları konusunda dünyanın önemli otoritelerinden Euromoney Yayın Kurumunun lider dergisi olan Euromoney Magazine her yıl dünyanın birçok ülkesinde çeşitli kategorilerde en başarılı kurumları bilimsel bir çalışma ile belirlemektedir.  EVA  Değerleme,   2011 senesinde Euromoney tarafından Değerleme Konusunda Türkiye En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması, 2013 senesinde Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde, 2014 senesinde ise “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Araştırma Firması" ödülüne, 2016, 2017 ve 2018 senelerinde tekrar Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde layık görülmüştür. 2020 yılında ise  Euromoney’in “Real Estate Awards 2020” ödülleri kapsamında, Türkiye'nin en iyi Gayrimenkul Araştırma ve Gayrimenkul Değerleme firması seçilmiştir. Ayrıca uluslararası International Property Awards, EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlığı 2013-2014 senesi ödüllerinde "Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması" ve "Avrupa'nın En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması";  2014-2015, 2015-2016, 2016-2017, 2017-2018 ve 2018-2019 senesinde ise arka arkaya tekrar "Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması"  olarak seçmiştir. Tüm bu ödüller yanısıra 2017 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Best Property Appraisal Company, Turkey 2017”, 2018 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Most Innovative Real Estate Valuation Brand, Turkey 2018, 2023 senesinde tekrar Global Brands Magazine tarafından “Best Real Estate Advisor Turkey 2023 ödülüne layık görülmüştür. 2024 senesinde Boston Brand Research&Media tarafından “Best Real Estate Advisor, Turkey 2024 ödülüne layık görülmüştür.

EVA Gayrimenkul Değerleme, her türlü gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların değerlemesi, makine ve ekipman değerlemesi hizmetleri vermekte, gayrimenkul projelerinde fizibilite, şerefiyelendirme, yer seçimi analizi, çalışmaları yapmakta, en iyi ve en verimli kullanım etütleri hazırlamakta, kurumsal imar barışı danışmanlığı hizmeti vermekte, finansal kurumlar için kredilerde yatırım ilerleme raporları hazırlanması hizmetleri vermektedir. Şirketin ortakları ve Yöneticileri arasında Türkiye’nin ilk SPK Lisanslı Değerleme Uzmanlarından Cansel Turgut Yazıcı, Özdil Şahin, Özhan Yurtseven ve Zuhal Balsarı bulunmaktadır. Şirketin Türkiye Otel Sektörü Pazar Analizi Raporu, Türkiye Alışveriş Merkezleri Potansiyeli Analizi raporları, İstanbul Markalı Konut Piyasası Araştırma ve Öngörüler Raporu, İstanbul Yurt sektörü raporu gibi yayınlanmış sektörel araştırma raporları vardır.