Ofis pazarında rota yeniden hesaplanıyor

, işyerlerinin yeni gözdesi

Kağıthane ve Ataşehir oldu...

İstanbul’da artan kira ve işletme maliyetleri, ofis piyasasında dengeleri değiştiriyor. 

Levent–Maslak hattındaki yüksek bedeller sebebiyle şirketler; Kâğıthane, Ataşehir, Kartal–Maltepe ve Beylikdüzü  gibi yeni gelişen bölgelere yöneliyor. Ulaşım imkânları, sürdürülebilir projeler ve kira–kalite dengesi, ofis tercihlerinde belirleyici oluyor.

İstanbul'da bazı bölgelerde işyeri kiraları, resmen vurgunuluk ile eş değerde anılmaya başlandı...

ABD örneği gibi, yıllık kirası 10 milon TL olan 85 metrekarelik ofisler var...

Türkiye gazetesinden Necmi Çiçekçi'nin haberine göre, İstanbul gibi metropollerde hem oturum hem de ticari maksatla kullanılan mülklerde lokasyon tercihleri değişmeye başladı.

Şehrin artan nüfusu, ulaşım yoğunluğu ve hayat maliyetleri, kullanıcıları ve yatırımcıları daha verimli alanlara yöneltiyor. Bu değişim en net şekilde ofis piyasasında hissediliyor. Bilindiği üzere İstanbul’da ofis pazarı uzun yıllar boyunca Levent–Maslak hattı etrafında şekillendi. Bankaların genel müdürlükleri, holding merkezleri ve uluslararası şirketlerin ofisleri bu aks üzerinde konumlanarak bölgeyi şehrin ana iş merkezi hâline getirdi. Ancak zaman içinde yoğun yapılaşma, trafik problemi ve artan maliyetler, bu cazibenin sorgulanmasına sebep oldu.

Pandemi sonrası değişen çalışma alışkanlıklarıyla birlikte firmalar, daha erişilebilir, daha esnek ve maliyet açısından dengeli lokasyonlara yönelmeye başladı. Artık ofis tercihlerinde yalnızca prestij değil, ulaşım kolaylığı, çalışan konforu ve operasyonel verimlilik de belirleyici oluyor.

YÜKSEK KİRALAR ZORLUYOR

Levent ve Maslak’ta A sınıfı ofislerin metrekare kira bedelleri son yıllarda tarihî zirvelere ulaştı. Döviz bazlı kira sözleşmeleri, özellikle orta ölçekli şirketlerin bütçeleri üzerinde ciddi baskı oluşturuyor. Kira bedellerine eklenen yüksek aidatlar, otopark ücretleri, güvenlik ve ortak alan giderleri de toplam maliyeti katlıyor. Bu durum, birçok firmanın mevcut ofis alanlarını küçültmesine ya da tamamen farklı bölgelere taşınmasına yol açıyor.

Uzmanlara göre şirketler artık ‘en prestijli adres’ yerine ‘en verimli adres’ anlayışıyla hareket ediyor. Ulaşımı daha kolay, kira–kalite dengesi daha makul ve çalışanlar için daha ulaşılabilir bölgeler, yeni ofis yatırımlarında ön plana çıkıyor.

KARTAL–MALTEPE’YE TALEP YÜKSELİYOR

Kartal ve Maltepe hattı, son dönemde ofis pazarında dikkat çeken yükselen bölgeler arasında yer alıyor. Özellikle metroya yürüme mesafesinde konumlanan yeni ofis projeleri, teknoloji firmaları ve start-up’lar tarafından tercih ediliyor. Sahil hattına yakınlık, deniz ulaşımı ve feribot seçenekleri, bölgenin ulaşım çeşitliliğini artırıyor.

Daha ulaşılabilir kira seviyeleri ve gelişen sosyal donatılar, Kartal–Maltepe hattını alternatif bir iş merkezi hâline getiriyor. Yeni yatırımlarla birlikte Anadolu Yakası’nda ofis pazarının çok merkezli bir yapıya kavuştuğu görülüyor.

KAĞITHANE YENİ MERKEZ OLUYOR

Eski sanayi alanlarının dönüşüm sürecine girmesiyle birlikte Kâğıthane, İstanbul’un en hızlı gelişen ofis bölgelerinden biri hâline geldi. Bölge genelinde yükselen yeni nesil A sınıfı ofis projeleri; modern mimarileri, geniş ve esnek kat planları ile dikkat çekiyor.

Çevreci tasarım anlayışıyla hayata geçirilen bu projeler, kurumsal firmaların beklentilerine cevap veriyor. TEM ve E-5 kara yollarına olan yakınlık ile metro hatlarının devreye girmesi, Kâğıthane’nin ulaşım avantajını daha da güçlendiriyor. Maslak’a kıyasla daha dengeli kira ve aidat seviyeleri ise bölgeyi hem yerli hem de yabancı şirketler için güçlü bir alternatif hâline getiriyor.

ATAŞEHİR, ANADOLU YAKASI'NIN GÖZDESİ

Anadolu Yakası’nda ofis pazarının en güçlü adreslerinden biri olarak Ataşehir öne çıkıyor. İstanbul Finans Merkezinin faaliyete geçmesiyle birlikte bölge, finans sektörünün yanı sıra danışmanlık, sigorta ve teknoloji firmalarının da yoğun ilgisini çekiyor.

Planlı yapılaşma, geniş ofis alanları ve yüksek otopark kapasitesi, Ataşehir’i kurumsal firmalar için cazip kılan başlıca unsurlar arasında yer alıyor. Ayrıca ana arterlere ve bağlantı yollarına yakınlığı, çalışanlar açısından da ulaşım kolaylığı sağlıyor. Uzmanlar, Ataşehir’in önümüzdeki yıllarda Anadolu Yakası’nın ana iş merkezi konumunu daha da güçlendireceğini belirtiyor.

SÜRDÜRÜLEBİLİR OFİSLER REVAÇTA

Yeni geliştirilen ofis projelerinde sürdürülebilirlik kriterleri her geçen gün daha fazla önem kazanıyor. Enerji verimliliği yüksek, çevre dostu sertifikalara sahip binalar, hem işletme giderlerini düşürüyor hem de şirketlerin kurumsal sorumluluk hedeflerine katkı sağlıyor.

Yeşil alan oranı yüksek, doğal ışığı maksimum düzeyde kullanan projeler çalışan verimliliğini artırıyor. Uzmanlara göre özellikle uluslararası firmalar, ofis tercihlerinde çevreci özellikleri artık temel kriter olarak değerlendiriyor. Bu sebeple yeşil bina yatırımlarının önümüzdeki dönemde hız kazanması bekleniyor.

BAŞAKŞEHİR VE PENDİK YATIRIM ADRESİ OLACAK

Ofis pazarındaki dönüşüm yalnızca merkezi bölgelerle sınırlı kalmıyor. Başakşehir, Ümraniye ve Pendik gibi gelişim potansiyeli yüksek bölgelerde de yeni ofis projeleri yükseliyor. Ulaşım projeleri, metro yatırımları ve altyapı çalışmaları, bu bölgeleri yatırımcılar açısından cazip hâle getiriyor. Özellikle şehir merkezine kıyasla daha uygun maliyetler sunan bu lokasyonlar, maliyet–verimlilik dengesini gözeten firmaların ilgisini çekiyor. İstanbul’un iş haritası yeniden şekillenirken, tek merkezli yapı yerini giderek çok merkezli bir düzene bırakıyor.
EMLAKTA SON DENGE