2026-2029 emlak vergisi değerlerinde yüzde 500’e varan artış gözleniyor…

Takdir kararları yine yargıya taşınacak…

2026-2029 emlak vergisi takdirleri kamuoyunun gündeminde.

Bina, arsa ve araziler için, dört yılda bir belirlenecek olan emlak vergi değerinin tespi­tiyle ilgili asgari arsa ve arazi metre­kare birim değer takdirleri belirlen­di. Dünya’dan Talha Apak konuyla ilgili "Yeni emlak vergisi değerlerine dava açma hakkı var" başlıklı yazı kaleme aldı.

Bu değerler önümüzdeki dört yıl için (2026-2029) uygulanacak olup, özellikle İstanbul’da bazı ilçelerde emlak vergisi değerlerindeki artışın yüzde 500’lere ulaştığı kamuoyuna yansımış durumda. Her dört yılda bir gündeme gelen konunun önceki yıllarda olduğu gibi yine yargıya ta­şınacağı görülüyor.

Emlak Vergisi Kanunu gereği, emlak vergisi değer tespiti takdir komisyonlarınca dört yılda bir ya­pılıyor ve belirlenen değerler üze­rinden ayrıca her yıl yeniden değer­leme oranının yarısı kadar emlak vergisi alınıyor. 2026 yılı ve deva­mındaki üç yıl için, emlak vergisi hesabında baz alınacak ve takdir ko­misyonlarınca beklenenin üzerin­de belirlenmiş olan emlak vergisi değerleri nedeniyle taşınmaz sa­hiplerinin dava haklarını kullanma­ları söz konusu. Gayrimenkul sahibi kişi veya kurumlar, kendilerine teb­liğ edilen yeni değerlere tebliğ tari­hinden itibaren en geç 30 gün içe­risinde vergi mahkemelerine dava açabiliyor.

213 sayılı Vergi Usul Kanunu ge­reği, takdir komisyonlarının arsa­lara ve araziye ait asgari ölçüde bi­rim değer tespitine ilişkin dört yıl­da bir yapacakları takdirler, tarh ve tahakkuk işleminin (Emlak Vergi­si Kanunu’nun ilgili maddesi dahil) yapılacağı, sürenin başlangıcından en az altı ay önce karara bağlanarak, arsalara ait olanlar takdirin ilgili bulunduğu il ve ilçe merkezlerinde­ki ticaret odalarına, ziraat odalarına ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkla­rı ile belediyelere, araziye ait olan­lar ise il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve belediyelere im­za karşılığında verilir.

Büyükşehir belediyesi bulunan illerde takdir komisyonu kararları, vali veya vekalet vereceği memurun başkanlığında, defterdar veya veka­let vereceği memur, vali tarafından görevlendirilecek tapu sicil müdü­rü ile ticaret odası, serbest muha­sebeci mali müşavirler odası ve es­naf ve sanatkârlar odaları birliğin­ce görevlendirilecek birer üyeden oluşan merkez komisyonuna imza karşılığında verilir. Merkez komis­yonu kendilerine tebliğ edilen ka­rarları 15 gün içinde inceler ve in­celeme sonucu belirlenen değerleri ilgili takdir komisyonuna geri gön­derir. Merkez komisyonunca farklı değer belirlenmesi halinde bu de­ğerler ilgili takdir komisyonlarınca yeniden takdir yapılmak suretiyle dikkate alınır.

Kesinleşen asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerleri, ilgili beledi­yelerde ve muhtarlıklarda uygun bir yere asılmak suretiyle tarh ve ta­hakkukun yapıldığı yılın başından Mayıs ayı sonuna kadar ilân edilir. Vergi Usul Kanunu ve Emlak Vergi­si Kanunu’nun ilgili madde hüküm­leri gereğince, takdir komisyonla­rınca dört yılda bir belirlenen emlak vergisi değerlerinin ilgililere tebliğ edilmesi zorunludur. Maliye Ba­kanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’nca takdir komisyonlarına ilgili tebliğ işlemlerini 30 Haziran 2025 mesai bitimine kadar yapmaları yönünde talimat yayımladı. Bu süre de geç­miş olmasına rağmen ve tebligat­ların çoğunlukla mahalle muhtar­lıklarına yapılması sebebiyle birçok kişinin bu konudan haberdar olma­dığı görülüyor.

213 sayılı Kanunun ilgili fıkra­sında; takdir komisyonlarının ar­salara ve araziye ait asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin dört yılda bir yapacakları takdirler, tarh ve tahakkuk işleminin (Emlak Ver­gisi Kanunu’nun ilgili fıkrası dahil) yapılacağı sürenin başlangıcından en az altı ay önce karara bağlana­rak, arsalara ait olanlar takdirin ilgili bulunduğu il ve ilçe merkez­lerindeki ticaret odalarına, ziraat odalarına ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyelere, ara­ziye ait olanlar il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve bele­diyelere imza karşılığında verilir. Bu hüküm uyarınca asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değer takdir işlemlerinin tamamlanarak karara bağlanması ve kararların il­gililere tebliği işlemlerinin 30 Ha­ziran 2025 günü mesai saati biti­mine kadar yapılması gerekir.

Anayasa Mahkemesi bir kararın­da; “Emlak vergisi mükelleflerinin ödeyeceği verginin hesaplanmasın­da esas alınan takdir komisyonu ka­rarları idari bir tasarruf olduğu için buna karşı mükelleflere yargı yo­lunun kapatılması, Anayasayla gü­vence altına alınmış olan hak ara­ma hürriyeti ve hukuk devleti ilke­si ile bağdaşmamaktadır” diyerek mükelleflerin de dava açma hakkı olduğunu vurguluyor. Vergi mahke­meleri, bu tür davalarda doğrudan takdir edilen artış oranlarına bak­makla yetinmez; genellikle keşif ya­pılır, bilirkişi atanır.

İdari Yargılama Usul Kanununa göre, vergi işlemlerinde dava açma süresi 30 gün olarak belirlenmiştir. Bu süre emlak vergisi değerlerine ilişkin kararların, kurum ve kişile­re tebliği ile başlar. Takdir komisyo­nu kararları aleyhine 30 gün içinde vergi mahkemeleri nezdinde dava açılmamış ise takdir edilen değer­ler kesinleşir. Takdir komisyonu kararlarına karşı vergi mahkemele­ri nezdinde dava açılmakla birlikte esasa ilişkin bir karar verilmedikçe takdir komisyonu kararlarının uy­gulanmasına devam edilir.

Davanın kazanılması halinde, takdir komisyonlarınca derhal ye­niden takdir yapılması gerekmek­tedir. Yeniden yapılacak takdirler­le ilgili takdir komisyonu kararları gerekçeli olacak ve gerekçede asgari ölçüdeki arsa ve arazi metrekare bi­rim değerlerinin vergi mahkemesi kararı dikkate alınarak belirlendiği açıklanacaktır. Vergi mahkemesin­ce takdir komisyonu kararları üze­rine kısmen iptal, kısmen tasdik ka­rarı verilmesi halinde, kararın iptal edilen kısmı için yukarıda belirtilen açıklamalara göre işlem yapılacak­tır. Bu durumda takdir komisyonla­rı sadece iptal edilen değerler hak­kında karar vermesi gerekecektir.

Yargı kararları üzerine takdir ko­misyonlarınca yeniden verilen ka­rarlar ile daha evvel verilen karar­lardan kesinleşenler, belediye ve muhtarlıklarda ilana mahsus yer­lere asılmak suretiyle 2026 yılının Mayıs ayı sonuna kadar mükellef­lere duyurulacak. Vergi mahkeme­si kararları üzerine yeniden takdir edilen değerlerin Danıştay’dan ni­hai karar alınıncaya kadar uygulan­masına devam edilecek.

Vergi mahkemeleri veya Danış­tay nezdinde dava açılması halinde, bu mercilerden kararların süratle alınmasını temin etmek için bele­diyeler ve valilikler, savunma ve da­va dilekçelerinin adı geçen merci­lere mümkün olan en kısa süre için­de ulaştırılmasını sağlayacaklar. Arsa takdir komisyonu kararları­na karşı açılacak davalarda muha­tap, karara iştirak eden belediye olacaktır. Danıştay’ın kesin kararı veya (vergi mahkemesinin kesin­leşen kararı) başka belediyeleri de ilgilendirdiği takdirde, kararın bi­rer örneği ilgili belediyelere gön­derilecektir.

30 Gün İçerisinde Dava Açılması Gerekiyor

Görüldüğü üzere, İdari Yargılama Usul Kanununa göre, vergi işlemle­rinde dava açma süresi 30 gün ola­rak belirlenmiş. Bu süre emlak ver­gisi değerlerine ilişkin kararların, kurum ve kişilere tebliği ile başla­makta. Bu durumda 30 günlük süre adli tatile denk geldiği için, 7 Eylül 2025’e kadar uzayacaktır. Bir diğer önemli nokta ise cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler­deki her müstakil tespit için tek kişi tarafından dava açılması mümkün­dür. Bu durumda değer tespitinin fazla görülmesi halinde bu kararın tüm mükellefler yönünde geçerli bir hal alacaktır.

Ancak, emlak vergisi mükellefle­ri için kararların tebliğ edilmeme­si durumunda, süre “öğrenme tari­hi”nden itibaren işlemeye başlar. Bu durum, Danıştay’ın çeşitli ka­rarlarıyla netleşmiştir. Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun E.2022/14, K.2023/2 sayılı kara­rı (15.02.2023 tarihli, 28.04.2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayım­lanmıştır), bu konuda önemli bir iç­tihat oluşturmuştur. Karar, dava aç­ma süresinin öğrenme tarihinden itibaren 30 gün içinde ve en geç ka­rarın alındığı yılın son gününe ka­dar olduğunu belirtmiştir. Bu kara­ra göre, 2025 yılı için, takdir komis­yonu kararlarına karşı dava açma süresi en geç 31 Aralık 2025 tarihi­ne kadar devam edebilecektir.

Görüldüğü üzere, emlak vergisi değerleme sürecinde hukuka uy­gunluğun ve adil bir vergilendir­menin sağlanması, yargısal dene­tim mekanizmalarının etkin işleyi­şine bağlıdır. İdari Yargılama Usul Kanununa göre; vergi işlemlerinde dava açma süresi 30 gün olarak be­lirlenmiştir. Bu süre emlak vergisi değerlerine ilişkin kararların, ku­rum ve kişilere tebliği ile başlamak­tadır. Ancak mükelleflere yönelik dava açma süresinin; eğer ilgili ida­re tarafından daha başka bir şekilde tebliğ edilmediyse, takdirden son­raki ilk vergi tarhına ilişkin yazının tebliği ile, tebliğ yapılmamışsa öğ­renme tarihi ile başlayacağı, öğren­me tarihinin de ödeme tarihi olduğu söylenebilir.

Dolayısıyla bazı yayın organla­rında dava açma sürelerinin, Tem­muz ayında biteceği yönündeki bil­gilendirmeler eksik olup, her idare­nin her kişi ve kuruma yaptığı tebliğ tarihine göre süreler değişebilmek­tedir. Taşınmaz sahiplerinin, 2026 yılı sonraki üç yıl için yeniden be­lirlenmiş olan emlak vergisi değer­lerini incelemeleri yararlarına ola­caktır. Yurttaşlarımız emlak vergisi değerlerinin kendilerine tebliğ tari­hinden itibaren de 30 gün içerisin­de Vergi Mahkemelerine dava aça­bileceklerdir.

Vergi Usul Kanunu ve Emlak Ver­gisi Kanunu’nun ilgili madde hü­kümleri gereğince, takdir komis­yonlarınca dört yılda bir belirlenen emlak vergisi değerlerinin ilgilile­re tebliğ edilmesi zorunludur. Ma­liye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkan­lığı’nca takdir komisyonlarına ilgili tebliğ işlemlerini 30 Haziran 2025 mesai bitimine kadar yapmaları yö­nünde talimat yayımladı. Bu süre de geçmiş olmasına rağmen ve tebli­gatların çoğunlukla mahalle muh­tarlıklarına yapılması sebebiyle birçok kişinin bu konudan haberdar olmadığı görülüyor.

Takdir komisyonu kararının hukuka aykırı olduğunu çeşitli gerekçelerle ileri sürebilirler. Bu gerekçeler, genellikle değerlemenin esasını veya usulünü hedef alır:

-Değerin fahişliği (aşırı yüksek değerleme),

-Takdir komisyonunun usule aykırı oluşturulması,

-Kararın hukuka aykırı olması (mevzuata aykırılık),

-Kararın yeterli gerekçelendirilmemesi,

EMLAK DERGİSİ